同比增加10.08%

2006年写字楼市场分析 深圳中原 深港研究中心 研讨二部 2007年01月08日2006年,深圳写字楼市场总体出现起伏.供应方面,在经由了2005年末的写字楼猖狂放量后,2006年写字楼以比拟稳定的速度投放市场,但也曾产生长时光未出现新楼开盘的局面;而成交方面则更显得波动较大,成交量曲线年初到年中持续增长,而后从顶峰跌落,成交量一直下滑,直到最后两个月才有所回升. 一、 供应量分析 (一)、新供应量分析: 持平去年,多点开花 (写字楼供应结构) 所属区域 项目名称 办公楼面积 (单位:㎡)面积宰割 (单位:㎡)开盘均价(元/㎡)销售率(%) 备注 中心区星河世纪 39999.1 37--1248 14500 87.34 20060318开盘新世界中心 81197.99 113--1370 18000 37.49 20060511开盘荣超经贸中心 88976.73 115--2200 18500 82.51 20060902开盘财产大厦 73446.06 150--1698 25000 17.93 20061115预售现代商务大厦 46214.33 75--1820 25000 不详 20061221开盘地铁大厦 46357450--1811 110 -- 招租 免税大厦 45000 100--1500 130 -- 招租 特美思大厦 66300 120--1825 130 -- 招租 中心西区敦煌大厦 15056.43 85--1320 12500 100 20060329开盘中国经贸大厦 29053 110--1330 16000 100 20060818开盘联泰大厦 22618.19 120--1035 7500 12.23 20061209开盘福田保税区 长平商务大厦 54159.75 45--1500 11000 95 20060909开盘八卦岭 鹏基商务时空 21491.39 62—645 9500 100 20060318开盘科技园 清华同方信息港 49200 -- 70 -- 招租 南山中心区 天利中心商务广场 50895.23 36—1785 16500 92.75 20060630开盘罗湖 好运来大厦 8567.86 77--470 11500 7.75 20061203开盘坪地 好莱坞 3345.68 31--464 3800 88.58 200606开盘龙华 江南华府 9455.65 58--1384 8500 -- 20061211允许证 总计 751334.4 (统计方式:06年开盘以及已拿到销售许可证的项目) 写字楼2006年新增供应量达75.1万平方米,与去年的81.7万基础持平 shanghai escort,略降8.1%. 2006年,深圳写字楼继续保持高供给量,但与前两年不同,今年只租不售的项目增多,使得供应虽然减幅很小,但可售面积较去年减少较大.全年共有18个项目入市,其中4个只租不售,总面积为20.7万平方米,占总量的27.6%;福田占供应主体的格局没有转变,除了中心区以8个项目投放市场夺得冠军之外,还有中心西区提供3个项目、福田保税区和八卦岭各奉献1个,使全区总供应13个项目,占个数的72.2%,面积的84%,霸主位置无人能撼动;其他区域除了南山有两个较大面积的项目供应外,均是小面积供应. (二)、供应特色分析:供应持续集中、只租不售风行 集中福田、南山 2006年,写字楼新增供应总体格式保持不变,福田占绝对的主体,其中又以中心区为主角,另外南山也有不俗的表现. 福田总供应62.9万平方米,占总供应的84%,仍然占据着统治地位.其中中心区8个项目放量48.7万平方米,占全市的65%,一哥地位无人撼动;福田其他包括中心西区、保税区和八卦岭共提供14.2万平方米,占19%,在中心区建设的带动下,周边写字楼也得到长足的发展. 另外 beijing escort,南山也新增供应10万平方米,占全市的13%.随着城市发展西移,南山,特别是南山商业文化核心区,将成为下一个写字楼集中供应的区域. 只租不售日渐流行 2006年写字楼出现一个令人瞩目标特点,就是在18个供应项目中有4个只租不售的项目,其总面积为20.7万平方米,占总量的27.6%,它们分辨是中心区的地铁大厦、特美思大厦、免税大厦,和南山科技园的清华同方信息港. 这是自2004年华润大厦以来首次涌现只租不售名目,而且是大面积放量,为深圳写字楼将来发展方法作了一次深档次的摸索.绝对销售的写字楼,只租不售的项目存在良多利益,产权的单一,对物业发展进度、业态节制、物业治理与保护等方面都可以机动运作,同时,让企业的进入与退出、企业本钱等方面也相对轻易把持,这将是写字楼未来发展的主流方向. 二、 写字楼买卖成交分析 (一)、成交单数剖析: 受政策影响导致成交猛增 (成交单数:单) 季度 年份 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 2005 515 385 153 485 1538 2006 370 770 886 438 2464 同比 -28.16% 100.00% 479.08% -9.69% 60.21% 2006年,写字楼买卖成交2464单,其中第一季度成交370单、第二季度770单、第三季度886单、第四季度438单.二、三季度同比上年增量伟大,一、四季度同比上年则有不同幅度下降.成交总单数同比增长60.21%,其中第一季度同比下降了28.16%;到第二季度成交猛增,成交为去年同期的200%;第三季度成交继续上升,去年同期成交下挫重大,因而同比飙升479.08%;到了第四季度市场开始放慢步伐,成交回落,同比略为下降,降幅为9.69%. 2006年成交单数同比2005年增加重要原因有两个.其一是恢复性增长,2005年写字楼交易受到新政冲击很大,如2005年三季度仅成交153单,大大低于畸形水平,而2006年在消化了政策带来的影响后,写字楼交易稳步回升.其二是房地产新政带来的投资转移,今年二、三季度,住宅市场受到新政冲击很大,大量投资者转战未受政策调剂的写字楼市场,导致今年二、三季度写字楼市场成交远远高于往年同期. (二) 、成交面积分析:成交创历史记载 (成交面积:万平方米) 季度 年份 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 2005 7.95 7.46 2.90 10.18 28.49 2006 6.99 9.94 14.14 7.20 38.27 同比 -12.08% 33.24% 396.55% -29.27% 34.33% 2006年,写字楼共成交38.27万平方米,同比大增34.33%,超过了此前历史记录32.33万平方米.其中第一季度共成交6.99万平方米,同比降低12.08%;第二季度成交9.94万平方米,政策影响初现,同比上升33.24%;第三季度成交继续热烈,达到14.14万平方米,而去年同期则因为写字楼受新政影响成交剧跌,一跌一涨,三季度同比狂增396.55%;2005年第四季度市场疯狂推盘,导致成交大增,而2006年第四季度市场反映相对安静,成交7.20万平方米,同比下降29.27%. 2005年的深圳写字楼销售是继1998年后的又一个峰值,到达28.49万平方米,04、05两年虽然深圳写字楼成交不断攀升,但增幅却远远低于爆炸式的供应增长,04、05两年成交不到60万平方米,而新增供应则达到了将近180万平方米,使得06年的市场放慢了新增供应的步调,需要时间来消化市场的遗留. 从供求比例来看,06年销售踏入成熟期.04、05年可售供应与销售面积比分离是3.56:1、2.87:1,而06年比例为1.42:1,比前两年有了长足的提高,表明在庞大供应的市场下,需求同样茂盛,市场踏入一个供需两旺的良好状况. 从各月来看,成交受到两个因素影响较大.首先是供应,月成交受供应影响最大,1月、5-8月、11-12月的成交显明高于其他各月,主要就是当月或上月有新量上市,推进成交.其中最为明显的是7月,成交高达7.25万平方米,为全年之最,新世界中心、天利中央商务广场接踵入市功不可没.另外一个起因是新政,新政的出台,使写字楼投资更受关注,5月以来,写字楼成交比以往更加活跃,无论一手还是二手,它直接拉动了市场的需求. (三) 、成交价格分析:区域拉升价格 (成交价格:元/平方米) 季度 年份 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 2005 11754 11555 12042 13879.87 12490 2006 14953.27 13771.52 15487.24 21167 16014.52 同比 27.22% 19.18% 28.61% 52.50% 28.22% 2006年写字楼成交价格比去年有较大幅提升,各季度同比也全线飘红.全年成交价格为16014.52元/平方米,同比增长28.22%.其中一季度增长27.22%,达到14953.27元/平方米;二季度同比增长19.18%,达到13771.52元/平方米;三季度同比增长28.61%,达到15487.24元/平方米;四季度同比增长52.50%,为21167元/平方米,首度打破两万. 写字楼售价大幅上涨主要受中心区和中心西区影响.中心区新盘售价已从年初的1.7万上升至目前的2.4万,最新入市的财富大厦、现代国际更高达2.6万,个别单位更是超过3万,随着商务、商业气氛不断成熟,中心区已经全面迎来高价时代;中心西区售价发展也异常迅猛,从年初的敦煌大厦售价1.25万到中国经贸大厦的1.6万、联泰大厦的1.9万,其售价实现了三级跳.在它们的联手拉动下,2006年深圳写字楼售价上了一个新的台阶. 从各月的成交价格来看,波动较大 shanghai massage,受到成交构造的影响明显.受经济整体走势的良好运行的影响以及人们对于写字楼市场的看好,深圳各个片区的写字楼价格也在坚决的上扬中,新推出的楼盘不断的晋升了片区的均价.最显著的是3月、9月、11月和12月,3月是因为中心区存量大中华国度交易广场、出色时期广场、金中环大厦占成交主体,造成成交价格环比有大幅度的上升;其他各月也分别是由于中心区、中央西区有新项目上市而被拉升,如9月的荣超经贸中心、11月的财富大厦,12月的古代国际都起到吹糠见米的作用. 三、 三级市场成交分析 (一)全市市场分析 1、成交面积:二手成交炽热,稳超一手成交面积 (成交面积:万平方米) 季度 年份 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 2006 10.26 11.31 9.85 12.23 43.64 2006年,写字楼三级市场成熟稳定,全年总成交为43.64万平方米,同比大增49.66%,也超越2006年刚创下历史成交新高的一手写字楼交易面积14.03%.写字楼成交三级市场与二级市场达到了1.14:1,深圳写字楼的三级市场已经盘踞了一个无比重要的地位,一手、二手实现并驾齐驱的成熟局势. 写字楼三级买卖市场成熟稳定的一个主要标记就是成交量稳定,波动不大,2006年每个季度的成交都相对稳定,波动远低于二级市场,只是在年末三级市场的传统旺季成交量才有明显上升. (成交面积:万平方米) 固然分季度来说,写字楼三级市场买卖成交波动不大,但从单个月份来说,三级市场写字楼的成交波动也是相当大的,今年以来,成交高峰主要为3月、5-8月、11-12月三个阶段.春节后、新年前向来是三级市场成交的高峰期,企业入市、办公室换置为市场带来大批需要,3月、11-12月两个高点主要由它们引起;今年的新政也给三级市场带来了冲击,使得5-8月成交持续活泼,特别是罗湖的乙级写字楼,在新政以及人民南改革的影响下,大受市场追捧,空置率一度由20%降至3.1%,受欢迎水平可见一斑. 三级市场成交主要集中在中心区以及人民南.除人民南乙级成交活跃外,中心区的能量也够大,最近多少年的飞速发展为中心区带来了宏大的写字楼供应,在日渐成熟的同时 beijing massage,三级市场开始发力,空置率由年中的18%下降至当初的7.1%,是市场成交的主战场之一. 2、成交价格:略有波动,稳定增长 (成交价格:元/平方米) 季度 年份 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 2006 7524.37 5999.07 6142.09 6815.25 6601.97 1-12月二手办公楼成交面积2.251.216.8 2.423.55.393.523.722.612.6 4.365.260 2 4 6 8 1月 2月 3月 4月5月6月7月8月9月10月11月12月2006年写字楼三级市场的全年景交均价为6601.97元/平方米,同比增长10.08%,这样的增幅相对于今年突飞猛进的二级市场来说,堪称平稳.在二级市场不断有新的高级写字楼进入市场而大幅拉升售价之际,三级市场因受地区、品质限度,虽然也被市场看好,但升幅不如市场热烈欢迎的二级市场楼盘. 写字楼三级市场全年价格稳定较大,但综合整体情况,各片区实际价格波动并不大,主要是由于成交结构导致价格波动和明显.目前廉价楼盘主要集中在罗湖的乙级楼盘,当其在交易中的份额增大时,则是全市价钱下滑的时候.如5-7月,恰是罗湖乙级写字楼空置率大幅度下降的时候,表明三级市场成交主要集中于此,而这段时间刚好是全市成交价格最低落的时候. (二)典范片辨别析 1、中心区:初成三级市场核心区域 中心区从2004年写字楼初成气象以来,就一直就是深圳写字楼的发展中心.中心区写字楼的面积、品德、价格都是深圳最凸起的. (1)租金售价持续上升 (价格:元/平方米) 2006年中心区的二手写字楼价格持续回升,除个别月份二手均价有所下降外,其余月份都呈上升势头,目前中心区的二手写字楼均价已经达到18000元/平方米.在商务、商业气氛的一直成熟,以及在售项目的高价带动下,中心区二手写字楼售价也日渐水涨船高,一路攀升,单是从年中的5月到现在,涨幅就高达12.8%,中心区的价值开端体现出来. 中心区的租金同中央区的二手写字楼均价一模一样,除个别月份出现向下降外,租金都是稳定的在上升中,目前已经达118元/平方米/月.租金稳定是一个商务区成熟的最大特点,自今年6月份以来,中心区租金就踏入了稳定发展期,没有出现大的波动,能够看出,随着北区写字楼成熟,整个中心区商务气氛已经形成. (2)空置持续下降 (单位:平方米) 中心区的光亮远景,跟良好的投资回报率,让众多自用客户和投资者趋之若鹜,2006年,中心区的写字楼的空置率持续降落,到年底,空置率为7.1%,空置状态十分良好. 在深圳城市经济保持快捷发展、中心区商务氛围不断成熟、新政出台,以及中心南区新供应量少等因素的影响下,中心北区成为关注的焦点.中心北区几大写字楼成交异样活跃,江苏大厦、诺德中心、安联大厦成交火爆,空置率不断下降,北区商务全面向南区CBD看齐.从成交客户来看,中心区目前以金融保险业、证券征询业公司为主,贸易、物流、广告、实业及电子公司等为辅. 中心区现有写字楼的抉择越来越小,用不了多久时间,中心区将成为深圳写字楼空置率最低的区域. 2、中心西区:较为稳定的区域 邻近中心区的中心西区,是一个市场情况庞杂的片区,其写字楼的形成结构多样是造成这种情况的基本原因. 中心西区自身就为一个转型区,从工业区向综合区改变,留下了大量了工业厂房建造,这些修筑流入到了写字楼市场;中心西区对企业定位和中心区也不雷同,中心区为行政、总部经济所在地,青睐至公司,而中心西区更加重视民营中小企业,使得它的开发更倾向于中档、中高档的修建;中心西区的商务公寓是相称密集的,已占据本区的半壁山河. (1)租金小波动,售价微升 中心西区的二手售价在年末之前保持着平稳,但在年末出现了比较大的波动,目前中心西区的二手售价为12800元/平方米.二手写字楼价格稳定主要是由于其供应以及空置的稳定.供应稳定是指新供应量相对较少,近一年以来,片区在售的物业只有敦煌大厦、中国经贸大厦和联泰大厦,而且都尚未入住,使得二手写字楼没有新量参加,对价格不冲击;空置的稳定也象征着二手供应量稳定,平衡博弈,不会出现大的波动. 中心西区写字楼起源多样化,也导致了写字楼价格的多样化,高档写字楼如本元大厦和天安数码时代大厦,其二手均价达到16000--17000元/平方米;而那些由产业厂房改造而来的写字楼,如天祥大厦和苍松大厦,二手价格则彷徨在8000—9000元/平方米;而在这两个价格旁边,也有大批的中档写字楼. 2006年,中心西区的租金波动比较明显,最终定格在90元/平方米/月.对照全年,升幅有限,充足的证实了中心西区的租赁市场已经很成熟. 车公庙写字楼有三等,房钱最高的是天安数码时代大厦、财富广场、银座国际大厦、本元大厦,它们是片区内档次最高的项目,租金普遍超过100元/平方米;第二等是英龙展业、求是大厦、有色金属等商务公寓,因为它们普遍领有70年产权,成本及品位较纯写字楼低,通常租金也低,主要密集在70-85元/平方米/月;第三类是工业办公楼,因为车公庙从工业区发展而来,早期发生了一大量出产型的办公楼 3室2厅1厨2卫,目前仍然在役,租金普遍在45--60元/平方米. (2)空置起伏较大 2006年中心西区的空置率波动较大,阅历了一个增加--下降--增加--下降的进程,最后的空置为8.3%.在第三季度末时,中心西区的空置率曾一度降到了一个很低的水平,在5%以下.但在濒临年末的时候,卖方捉住年末的有利机会,大举进入市场,导致中心西区的空置增添,市场须要时间消化. 中心西区以民营中小企业为主,入住后很少变动,造成这一带的写字楼入住率始终较高,像银座国际大厦、喜年中心、创展中心、求是大厦、有色金属等物业的空置率都稳固在5%以下,是片区商务稳定的重要标志. 3、罗湖:甲级相对稳定,乙级欲火重生 罗湖是深圳写字楼最早呈现、凑集的地域,但近年来,随着深圳城市中心的西移,罗湖的写字楼发展逐步慢了下来.但即使如斯,罗湖凭着此前多年的发展,仍旧积聚了宏大的能量,在写字楼市场仍旧有强盛的影响,特殊是提出建设CFD后,完整有理由信任,罗湖的写字楼行将再次暴发. (1)售价微升,租金平稳 罗湖的写字楼两极分化,其中甲级写字楼集中在深圳的金融中心—蔡屋围一带,包含有华润大厦、地王大厦、嘉里中心等;乙级写字楼则多散布在东门和国民南一带,如国贸大厦、.太平洋商贸大厦等.甲级写字楼无论售价还是租金,乙级都难以望其项背.2006年罗湖的二手写字楼仍是相当受到市场青眼,无论甲乙级,价格都略有上升,年底时,甲级二手写字楼均价约为16250元/平方米,乙级二手写字楼则约为7400元/平方米. 罗湖可售的甲级写字楼只有地王大厦和嘉里中心,均价主要受其放盘单位影响,楼层、朝向、装修等硬性指标直接导致价格的差别;而罗湖乙级写字楼价格难以出现大的波动,主要与其硬件密不可分,市场价值相对较为透明,价格不会大起大落.这就使得罗湖二手写字楼整体售价相对平稳,波澜不惊. 相对于罗湖二手写字楼略有上升的售价,罗湖写字楼的租金则更显得平静,虽然各个月会因市场上的各种新闻而使得租金略有浮动,但总体上租金还是保持了平稳,年末,罗湖甲级写字楼的租金为120元/平方米/月,罗湖乙级写字楼的租金为56元/平方米/月.跟售价一样,租金也受样本、地段、硬件等方面的影响,使得罗湖写字楼租金维持在较为安稳的程度. (2)甲级空置下降,乙级先降后升 因罗湖2006年仅在年末有一个小体量的好运来大厦进入市场,所以罗湖写字楼的二手交易占据了区市场的相对份额.从空置情况上来看,罗湖的写字楼广泛受到市场的青睐,其中,甲级写字楼情况更加的稳定. 罗湖的甲级写字楼空置率一直在动摇的下降中,终极的空置率约为3.2%,这个空置率为全市最低,充分证明了罗湖甲级写字楼对于市场的吸引力.罗湖的乙级写字楼就略有些曲折,在新政以及人民南改造的影响下,乙级写字楼大受欢送,成交持续活跃,9月,其空置率再翻新低,降到了全市最低的3.1%,但在投资的影响下,空置又逐渐走高,最终的空置率约为7.6%. 四、 中原成交分析:租赁猛涨,买卖略降 中原成交记载(成交面积:平方米) 季度 年份 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 租赁 买卖 租赁 买卖 租赁 买卖 租赁 买卖 租赁 买卖 2005 19246.72 8259.0433967.95 12166.7024701.311191.1540142.3119664.14 118058.2851281.032006 52614.99 10211.7374299.88 8840.7248589.427060.7137360.2320749.79 212864.5246862.95同比 173.37% 23.64%118.74% -27.34%96.71%-36.91%-6.93% 5.52% 80.3% -8.6% (06年同比05年季度成交走势) 2005年全年,中原的写字楼业务方面表示为交易猛增,而租赁业务显得四平八稳;2006年,则偏偏相反,在买卖业务占领市场份额稳定的情形下,租赁业务增长速度较为迅猛,2006年表现为租赁猛涨,买卖略有下滑. 在写字楼租赁方面,2006年一季度同比狂升173.37%,二季度同比猛升118.74%,三季度同比上升96.71%,四季度则同比约下降6.96%,全年同比猛增80.3%,中原2006年的租赁战绩骄人.今年经济景气,企业发展敏捷,使得企业对于写字楼的请求大增,市场总量扩展.据市统计局早先颁布的今年1-11月深圳经济运行情况来看,深圳市经济继续坚持稳步增长的态势,经济运行的特点表现为:工业生产较快增加,前11个月累计工业销售产值首次冲破1万亿元;固定资产投资、交通运输、市场花费均平稳增长;外贸出口增势强劲;财金局势表现良好;物价小幅上升.拿外贸出口来说,1-11月,全市进出口商业总额2127.59亿美元,增长33.6%,其中,出口总额1216.15亿美元,增长38.6%,为写字楼租赁供给了强有力的基本.中原也乘着这个春风,乘风破浪,发明佳绩. 在写字楼买卖方面,中原2006年的发展速度则有所放缓.与去年同期比拟,一季度业绩上升23.64%,二季度则下跌27.34%,三季度持续走低,下降36.91%,四季度受年末市场热闹成交影响,事迹有所回升,约增长5.52%,全年下降8.6%,总量占全市的10.8%.2006年,写字楼三级市场浮现群雄逐鹿的局面,跟着城市发展西移,写字楼加速发展,三级市场的蛋糕越做越大,也由此引发越来越多的中介公司进入这个市场,跟发展成熟的住宅三级市场不同,写字楼三级市场还没构成市场据有率的"巨无霸",而中原以10.8%的占领率走在市场的前列. 五、 发展趋势分析 (一) 、供应再攀高峰 2007年,深圳写字楼将持续有相当的供应量,预计高于2006年,近90万平方米.供应将延续2006年这种多点供应的局面,中心区所占份额将略有下降,但依然是市场龙头地位,中心西区与南山商业文化中心也有相称的供应. 中心区写字楼供应正在酝酿着另一股壮大的冲击波.随着中心区存量不断被消化,对新量需求的欲望增强,市场将迎来下一个高峰期,在建或筹建的有香格里拉等三大酒店项目、港中旅大厦、世纪城、江胜大厦、科技广场、大中华岗厦项目等,总供应将超过60万平米,07、08年中心区写字楼市场将继承出色,而07年能投入市场的就近40万. 中心西区在今年三项目试水胜利之后,07年将连续放量.除万轩国际已束装待发外,中心西区尚有几大项目在大兴土木,将在明年初之后陆续上市,造成前仆后继之势.福田科技广场、辽宁大厦、政协联谊大厦等总供应量将超过30万平米,为中心西区历年供应之巨. 南山也将连续今年的供应势头.南山贸易文明中心区写字楼将迎来疾速发展时代,日航大厦将领航其发展;其他区域也将有供应陆续上市,如科技园的桑达大厦等,07年南山总供应将超过今年的10万平方米. 其余区域供应则相对镇静.罗湖5—16层为办公楼的鼎丰大厦已经落成,但它的上市对全部市场没有大的冲击力度,蔡屋围改造的项目也难以在07年面市;华强北的华强广场建设得热火朝天,写字楼将在07年推出,届时会掀起一股小波涛,而中航大厦尚在准备阶段,要等到08年才干浮出水面. 07年中心区、中心西区主宰写字楼市场的格局没有改变,一场大戏已静静拉开序幕…… (二) 、供应刺激需求,投资比重增大 需求中投资需求最受人注视,它占的比例越来越大.市场的成熟,加...