它营造了一种文明气味

房地产营销策划韬略——中 房地产营销策划韬略——中3临江楼盘如何拥有自己的特色? 在共同拥有得天独厚的江景的前提下,各大楼盘都在以人为本、张扬个性方面亮出自己的王牌. 临江楼盘作为一个成功的区域概念吸引了人们关注的眼光.天然、江景、豪宅、结合,造成了江景盘的整体特色.但是,如果认为江景盘只是一条珠链上相差无几的珍珠的话,那就错了.同是江景盘,特点各不同.它们倚江而立,相映成趣.在共同占有得天独厚的江景的条件下,beijing massage,各大楼盘都在以人为本、张扬个性方面亮出自己的王牌.沿江从西到东,各临江楼盘都即将竣工. "海琴湾"楼如其名,散出浓浓的文化气味.赠予钢琴,举行钢琴、摄影比赛,以及把姑苏园林搬上"空中走廊".它前观星海音乐厅,后邻中山大学和广州市第六中学.宜利房地产公司总经理曾远明说:"不管买楼的是小款还是豪商,只有住在海琴湾都能在音乐文化中找到共鸣."他还流露说,以往买楼送礼,总会有人提出不要赠礼,请求用现金折价弥补.但是海琴湾买楼送钢琴,没有一户说愿望拿钱的.楼上楼下,户户钢琴声声,这就是海琴湾的特色. 珠江广场,作为沿江豪宅中最大的楼盘,以营造一个成功人士的生活空间为宗旨,从园林到设计均显得比拟"大气".特殊是沿江楼底层架空,shanghai escort,中央花园、绿化带、珠江和盘托出,真正因珠江而得广场.丽景湾追求的是规划设计上的完美,注重住户的实用价值.据悉他们的高层适用率到达86%,这在广州高层住宅中是未几的.汇美景台固然楼盘尚未破土,但是其设计已经先声夺人.其户户复式、把郊外别墅移到城市中心的设计理念在今年深圳住交会上取得国家"两院一部"颁发的"最佳设计奖".这在广州楼盘中是独一的. 来自天立俊园的消息:房间三面采光的蝶形户型设计,使它虽隔街而却有0%的望江率.设立的"品质鉴证层"有线人一新的感到,因为这种"自白"方式并不多见.整层通透,连房间距离都未设立,买家看完样品房再看鉴证层,有工程师引诱断定柱梁的垂直度、平度和密实度,土建工程质量一摸就晓得.天立华苑房地产公司总经理来兆强说?quot;我们打的是质量牌,只有质量才干感动买家."来自中海锦苑的新闻:它提倡的是"以水为邻"的生活休会,或称为"人与环境的沟通与共生".中海地产公司总经理刘显勇先容:"其环境意识浸透到每个角落,园林小品、艺术长廊、建在小岛上的游泳池以及首层架空设计等,都力求大做作的江景延至小区,连成一体." 新幻想华庭给人英气冲天的的感想.楼盘总策划师的观点是:成功了就是要名正言顺地享受成功.开发商不讳言"外墙立面贴金"是为创出楼盘品牌,beijing escort,但也重视内涵:掌纹门锁号称"美国国防智能化"、三部观光电梯、十处私人泳池,四层复式总面积达980平方米的"空中别墅",处处透着富贵逼人的"霸气". 这些各具特色的江景楼盘,它们正体现着广州楼市"个性化服务"的趋势,以人为本是它最大的特色和终纵目标;只有个性化服务,才可创造出商业的最大值. 4 户型设计也是"卖点" 实切实在推出功能齐全、应用合理的新户型就是最好的"卖点" 眼下,许多开发商在剧烈竞争的房市中苦苦寻找"新的卖点",或竞价、或赠礼、或承诺保值回租等等,名堂堪称形形色色,实在,在笔者看来,实着实在推出功能齐全、使用合理的新户型就是最好的"卖点".据悉,北京市曾举办了优良住宅户型的评选活动,它可以有效地促成住宅开发业内人士迅速改变观念,寻找潜在的住房市场和最大的开发效益.同时,引导和教会住房消费者分辨住宅户型的优势,准确取舍合适自己居住的住宅.其实,片面寻求大面积住宅并非成熟的表现.家庭中各种功效空间的标准并不是越大越好.大而无当,岂但造成了挥霍,而且不利于有效地组织家庭的生活氛围. 开发商和设计者应该明了,营造家庭的氛围并非面积一项决议所有,合理的功能布局、家具、颜色、光芒……都是创作的手段.轮船、飞机的客舱看起来够小,但是同样可以作出奢华、贵宾、经济等档次来,要害在于开发商跟设计者的精品意识水平如何,是否真正凸起"以人为本"的观念. 专业人士有义务领导消费者.目前市场上追求大面积的风气愈演愈盛,厅的设计达到60到70平方米以上,套型建筑面积超过200平方米,这种趋势已和聚集住宅的特征极不相当.即便有市场也是一种过错的导向.依据我国家庭人口结构发展趋势,我们的主导套型仍将是以三房一厅和两房一厅的中小型套型为主,并将稳固发展大概十年时间.客厅是组织古代家庭生活的核心,因而厅的设计必须开敞、晶莹,要有较好的观景视线,厅内要有一个稳定的空间用于休闲、团圆,而不用被穿梭所烦扰,并较伸展地放置必要的家具和设备.厅最好与阳台相连,这样就可以做成落地式的门窗,更显开阔.起居厅即使不设阳台,也要把窗台尽量压低,做成宽窗台的凸窗,让视线能宽阔些,也能保证保险性.很多人拿朝向和景观比拟较,毕竟哪一个更主要?我以为,在现代设备齐全的住宅中,选择景观比朝向更为理智. 当前,主妇们选住宅更重视厨卫设计的程度.其实,厨房也是套型中技术难点最大的部位,不 光是功能多、要求高,而且是波及工种专业最多的部位.因此,在设计中应根本做到:配套的厨具吊柜,其操作不应小于2.7米,冰箱要入橱;全体管道要隐藏,装置在集中管井;全楼的骨干管不进住户内;要有排油烟、透风、换气装备系统;设立煤气热水器的厨卫应有独立牢靠的排气系统;为保障无渗水、漏不事件的产生,尽可能做到管道不穿楼板,管道不会穿到街坊家里去. 粗放型装修、一步装修到位将是将来住宅开发的方向.粗装修带来迫害性和损坏性已浮现出来.人们已开端腻烦这种劳民伤财、精疲力尽的事件.可以预感未几的未来取而代之的由专业队伍、大行业行动的集约化妆修,一步到位交钥匙,住户购了房也购了装修,防止了宜人的装修过程,而可以直接享受搬迁新房的快活. 上述住户关怀的种种事项,其实都是商品房开发者与设计者应予关注的,因为只有逢迎了消费需求,能力激发有效的购买力,也才是真正真实 未审与有号令力的买点. 5 MLS示范房产经营新理念 全世界平均每一分钟就有一套房屋通过21世纪不动产系统成交,当然这一切在很大程度上是因为这一崭新的经营模式.MLS:欧美地产营销新模式. MLS(Multiple Listing Service)是源于美国房地产行业的专业术语,也称"多重上市服务".其核心是通过特定的软件技术和网络手段,使参加该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通系统. 如何操作呢?想要租买房屋的客户只要在房地产机构或中介商的盘算机终端上输入所要租买房屋的特点,就能够查出所有合乎条件的房产,并可以通过网上的电子舆图查看所选房屋的实际地位,通过网上播放的实地录相"考核"房产的外观、环境及房内格局是否契合自己的爱好.假如这家公司的房源不够丰盛,客户还可以通过MLS系统,在加入该系统的所有公司的数据库中查找有关房源.若能成交,则参加交易过程中的各家公司按一定的比例分成.针对此种经营方式,目前在美国各大州之间都成破有MLS协会,在欧美等其余发达国家也颇为风行. 此种经营模式的最大优势在于,不论客户终极在哪里找到如意的屋子,参与这一过程的每一个中介商都可以从中分得好处,不会因为房源不足而错失一个客户,也不会因为渠道不畅而无人光顾;对租购客户,则可以增添更多的抉择机遇,可谓是一举多得.据了解,21世纪不动产就是采取这一系统,并获得了良好的事迹.有关资料显示,全世界均匀每一分钟就有一套房屋通过21世纪不动产系统成交,当然这一切在很大程度上是因为这一簇新的经营模式.创立有中国特色的MLS 我们需要发展自己的MLS系统.对此,致力于将这一先进经营方式引入中国的MLS网络科技公司的CEO卢航认为,咱们不能照搬国外现成的货色,只有适合中国国情的东西才是最有效的. 据了解,目前一些比较陈规模的中介公司如我爱我家(5i5j)等已开发出自己的数据支撑系统,广州派软等软件商在相似软件开发方面也做出了有利尝试,这些对海内房地产行业的电子化过程都有一定的推动作用.由MLS网络科技有限公司,根据中国市场用户需要开发的roalty和tower等系列解决计划,在接收国外进步经营理念的基础上,又有新的发展.它面向中国房地产开发商及二手市场中介商,涵盖了房地产开发及二手交易市场的全部过程,发挥房地产和IT技术整合优势,体现一种新的理念.MLS将引发营销"地震"跟着MLS理念的引入,特别是MLS网络科技公司开发的TOWER新楼盘产品系列,创建了楼台展现平台、售楼现场销售导航系统、光盘电子楼书等手腕,实现房地产商的远程职能化销售管理,并充足动用多媒体表现方式,集视频、影音、动画、图像于一体,正确而完全表现发展商的创意和楼盘上风.在演示现场可以看到,tower系列软件用优美的三维动画,表现修筑物与城市景观融为一体的美感,无论是住宅整体外观,住宅周边交通与配套,还是门厅、大堂、会所、广场、绿地、庭院、水景都可以表现得酣畅淋漓.通过这些系列软件,消费者急切想知道的楼盘材料通过屏幕可以一览无余,其促销效果之佳,是传统售楼书和销售模型无奈等量齐观的.毫无疑难,MLS理念的引入,对房地产行业必将带来久长的影响,尤其是对于企业的管理经营与市场营销手段,都将带来更大的启示. 6对于高档住宅营销策划的几点倡议品牌是一种文化的象征,是一种精神的标志 所谓高级住宅,从整体来讲有"四高":产品的规划设计尺度高、建材的品德档次高、物业管理的水准高、市场销售的价格高.对于此类物业的营销应留神两个方面:生活享受和精神享受,而这两点在营销策划上则称为:物业营销和品牌营销. 在上海市全面结束福利分房,进入住房市场化的状态下,无论高档住宅的市场细分为哪一类消费群,他们有这样两个共同点:一是他们有较高的收入水平及生活水平,所以这类消费群对居住的需求已从居住到讲求环境回升为一种居住的生活享受,即:舒服、便利、平安、健康的高标准.这要求开发商在规划、设计、施工的高标准下,更要对物业管理服务倍加看重.这便是生活享受的需求.二是此类消费者个别事业有成,心理上存在着宏大自卑感,因此他们购买物业时也存在着强烈的品牌意识.这便是精神享受的需求.针对以上两大特点,我们营销人应采用什么样的办法? (一)物业营销的观念--生活享受. 因为消费者对物业管理服务的器重程度越来越高,所以在前期营销策划时便要求物业管理的参与配合,在制造楼书等销售资料的同时,制做物业管理服务的宣传资料,预售时同楼书一并派送宣传. 在完美的物业管理的基础上,应推出超前的、特色的物业项目,以吸引消费者,如:1、智能化物业管理.上海市已有智能化住宅小区涌现,推出了一系列转变传统生涯方式的服务名目,好比:水、电、煤、物业管理等费用的自动计量及电子付费系统,shanghai massage,业主可在家中刷卡付费;防火灾、防煤气泄露的主动报警及处置系统;防盗、防恶性事变的监督报警系统;网络服务的利用,Home net网将远程医疗、购物,网上求学,占播节目等等成为事实……2、业主的健康保障.本物业可与有名病院协作,按期为业主免费检讨,优惠医疗等;物业内的紧迫救助等.3、开拓新的家庭服务项目.如:家庭盆景花木的出租养护、家庭水族馆的出租养护等.4、小区内发展业主联谊、竞赛等活动;发行小区内刊物等等.(二)品牌营销的观念--精神享受. 品牌是一种文化的象征,是一种精神的标记,故塑造著名物业品牌,将使购房者得到一种文化的认同和尊贵的骄傲. 但如何塑造著名物业品牌呢?总体来讲有以下几个方法. 1、积聚法.对于本物业的某一项长处,通过长期的媒介宣传和口碑传颂,逐步形成整体品牌的无形资产.如"万科城市花园"的物业治理,但此办法奏效较慢.2、宣传法.通过各种媒介,对本物业的种种优点进行广告宣扬,以期在短时间内形成一定的著名度.但此方法投资大且认同感小.3、公关法.通过谋划一系列的公关活动,形成消息后果,借助媒介的报道,使消费者在某几方面产生兴致.但此方法操作上有难度且效果不一定好.4、借用法.借用其它著名人士、机构、品牌的无形资产,借以宣传本物业.如欧陆风情的崇高住宅,要宣传其欧陆文化的咀嚼,可通过该开发商和某欧洲文化机构,共同组织文明交换活动,运动地点挑选该物业内;或独特成立文化交流集团,总部设立在该物业内,由此而将该物业和欧洲文化联系在一起,提高物业品尝和品位.此方式投资小,见效快,且认同感好. 总之,高贵住宅的营销策划,在重视硬件品牌的基础上,重点增强以上两类方法,信任会取得较好的效果. 7裙楼商铺经营新理念主题营销对塑造商场文化、凑集人气将起到十分重要的作用 日前,在一个由广东地产研究所、广州民生物业通置业有限公司等单位举办的房地产沙龙上,一种裙楼商铺经营的新理念被提出. 目前,广州市不少开发商在建大型住宅时,都将下面的裙楼用来做商铺,但能成功经营的并不多.尤其是小区开发前期,商铺租售往往不十分理想,而先入住的小业主又往往觉得生活上有诸多不便.那么能不能先旺铺后旺宅,以商业的兴旺带动小区住宅销售呢?只重招商不重经营是商铺开发上的一个通病.沙龙的介入者们一致认为,成功的招商只是第一步.能不能兴旺靠的还是有效的经营管理.他们提出了裙楼商铺经营的新理念.一是强强联合.地产商应与专门的商场经营管理公司配合,它与普通的物业公司不同,它存在经营商铺的专业知识和胜利教训.地产商应委托这类公司,全权署理经营裙楼商铺. 二是统一的经营管理.在专业的商场经营管理公司的统一经营下,先要把好业主关.一个高尚住宅小区的商铺,让小食店、摩托车店入场经营确定会心心相印.其次要统一计划.有人举了这样一个例子,重庆一凑近火车站的四层贸易大厦,先是经营百货,却老是旺不起来.后经专业商场经营公司参与,改为装潢材料城,一楼专营灯饰、小五金;二楼专营瓷片;三楼经营卫生洁具,以科勒等名牌产品为主;四楼则为不同作风的装饰公司.成果出租率达99%,经营异样火曝,非常旺盛.第三要进行主题营销.不要把所有的面积都用作经营.广州时代广场的经营在这方面倍受推重.该商场每月都开展多项主题活动,如三八妇女节、六一儿童节等节日专题活动外,还举办房地产楼市、电讯、各类论坛等,它营造了一种文化气息,使各类主题活动成了时期广场的一项品牌.有关人士认为,主题营销对塑造商场文化、集合人气将起到十分重要的作用. 三是遵守旺场、旺租、旺销的营销程序.商场是租出去还是卖出去好?统一的看法是先租,进行统一的经营管理,兴旺之后再销售,不仅有利于经营,也有利于营利. 8 知识营销手段在别墅楼盘中的运用 知识营销能把别墅楼盘人文精神与社区建设完美同一 日前,上海住宅市场掀起了购买别墅楼盘的高潮.但是,别墅楼盘的开发商如果在营销手段上不注重创新,那么此刻的旺销很快会过眼云烟.而作为营销流程中新的产物--知识营销在经济舞台上表演着越来越重要的角色.房地产知识营销是促使别墅市场发展的基本保证知识营销重要包含三个层次的内容:(1)发掘产品文化内涵,增加营销活动的知识含量,并注重与消费者形成共识的观点价值.(2)注重与消费者建立链式构造和多层次上的营销关联,使顾客成为自己产品忠诚的消费者.(3)加强营销步队建设,以知识培训为媒介,使营销活动更适应文化技术含量产品的倾销,更适应产品智能化与个性化的发展要求.常识营销注?quot;发明"市场,而非分享市场.从住宅产品概念的构成,始终到某个市场标准的建立,知识营销都强调了创新的作用,强调知识对市场的能动作用.知识营销以新技术拉动市场,制订新的基于知识的营销运作打算和措施,关注消费者,也即"市场形成"的知识水平.房地产知识营销供给别墅楼盘的科技层面房地产知识营销关注楼盘科技知识含量的提升和推广,同时由于房地产商品和人的生存、人的发展严密结合,楼盘人文知识含量的晋升和推广也相称重要,因此,房地产知识营销的核心问题是科技和人文层面的操作.房地产知识营销的科技层面从整体上说就是要重视楼盘在迷信技巧上的立异和楼盘在科技创新上的宣传,它涉及到楼盘的建筑设计,建造结构,修建套型,建筑资料等方面的科技含量.楼盘科技含量越高,就越需要用知识博得顾客,使越来越多的购房者了解使用知识,清楚使用效益,从而增长楼盘的销售.知识经济时代楼盘高科技含量的标志是智能建筑的呈现.智能别墅必需具备通讯自动化体系,安保监控自动化系统,消防报警系统,大楼自动化系统和办公自动化系统. 房地产知识营销施展别墅楼盘的人文层面房地产知识营销人文层面的基本是知识经济的人道化内涵,是有关楼盘科技知识和人文知识的联合.房地产知识营销人文层面既充分关注楼盘的科技创新和楼盘科技翻新的宣传,又超出楼盘的科技层面,树立提升楼盘的人文价值,以人类寓居博大高深的人文知识建树房地产营销的人文层面.它的中心是以人为本,也就是以人文为灵魂,注重人文关心,营造人文感情,挖掘人文历史.房地产知识营销表白别墅楼盘人文精力的含意一些被消费者接收的别墅物业,不以盈利为唯一目标,也不仅是单纯为顾客提供居住场合,而是从知足现代人追求恬静、方便、完美的需求动身,目标在营销一种人类生存及生活的方式;从规划设计施工到房子售出,它从头至尾为购房者的各种公道需求提供尽如人意的服务.它的经营方式就?quot;理想主义加实际的操作技能.知识营销能把别墅楼盘人文精神与社区建设完美统逐一个成功的别墅物业必须建立一种新型的社区文化---一个有利于人与人之间的沟通,人与自然和人与文化互相融通的空间,为栖身着提供一个恬静、健康和开放的生存环境.它主要表示在下列几个方面:基础生活感受;舒服性和享受性感受;社区气氛和风尚的感受;文化生活的感受;社区来往和人际关系的感受;居住环境的感触;物业管理效益的感受,在社区中参与和自治的感受;住宅消费支出和效益的感触.综上所述,一所完善的别墅楼盘必?quot;以人为本",就是针对居住着不同档次的需求,构筑美妙的家园,同时为人的全面发展和人生至高境界的实现踊跃创造前提. 9新式营销老房有喜当然,最大的赢家则是被带旺的住房市场 现今,我国的住房二级市场还不活泼,发展尚嫌迟缓,而目前一种全新的住房营销模式却已悄悄崛起,在这种模式下,旧房房主可定期收取租金,租金存入银行又可失掉利息,回报率将是银行储蓄的3倍以上.而承租人既能敏捷找到自己满足的住房,又能节俭中介经费.专家称这种全新的住房投资与消费理念有可能从部分地域"波及全国",也就象征着激励和方便居民交易的环境行将到来.包租、包销、包换二级房市迎来新"三包"这种新的营销方法,目前在一些处所盛行,主要有:包租.这是最让业界叫好的方式,有媒介称之为"盘活住房租赁市场的匠心之作".最典范确当数贵州推出的全国首家"房屋银行".据介绍,"房屋银行"是由贵州省房屋置换中心与贵州省工商银行联手推出的.其含义是,房屋也可以像钱存入银行一样升值.客户先将准备出租的房子存入该置换中心租赁部,租赁部运用科学方法测算出合理的出租价钱,经房主认可后出租.客户在存房的同时,会得到一个由工商银行签发的存折及通达卡,每月由置换中心租赁部全部代办将房屋租金直接划到客户的账户上,若租金暂不急用,则可存在银行里,银行照常计息.置换中心向客户许诺,存入置换中心的房屋,每半年除留出20天的租赁工作期和五天的屋宇交接期外,其余时光均计租,危险由置换核心承当,当前无论房屋租出与否,月亮星座水瓶座,租金照常划到客户账上.这样既罢黜了客户在租房期间的一切事务纠纷,同时也使客户不再由于房屋租不出去造成空置而发愁.在"房屋银行"里,无论是存房仍是租房,均不收取任何中介用度. 包销.由上海房屋置换公司在去年底推出的"置换安家宝"罗唆把老庶民的旧房买下来.即居民在看中新房后,由专业的评估机构对原居住的房改房评估定价,以评估价为准,居民可委托置换公司包销售房.在包销合同签署后,置换公司即时将旧房房款的60%直接划账给新居的售房企业.置换公司在一年内如将旧房销售了,居民就可得到余款;若在包销期满房屋还未出卖,居民有权中断包销合同,退还房款收回房屋,或者以评估价的必定折扣出售给置换公司.这一措施实际上是为急于改良居住条件的居民拓展了一条融资新渠道,这一方法受到了上海市民的欢送.仅两个多月,已有37户居民办完了有关手续拿到了部分房款,有70多户居民正在办理委托手续,更有数千户居民前往征询. 包换.所谓包换也称"差价换房",就是不同房地产之间差价交换的房地产交易情势.它包括以旧换新、以劣换优、以远换近、以小换大等多种换房形式.在购房者选中满意的新房后,将拥有的可售产权房屋委托专业评估机构进行旧房收购价格评估,置换公司再按评估价格收购旧房.而后将旧房房款汇到开发商账上,作为购房者购房的首付款,差价部门再由购房者采取一次性付款、分期付款、按揭等方式予以支付.也有开发商为了促销商品房减少空置,而通过置换中心以收购形式将商品房置换客户的房子.这?quot;差价换房",一方面大大减轻了购房者的付款压力,进步了购房支付能力;另一方面也为那些尚不具备才能购买新房的市民提供了更广的旧房房源.在福州市目前的做法仿佛是综合了后两种方式,首先是房屋与房屋之间直接交流.客户的房屋可通过置换中央的房源住处网络进行配对,双方均感满意即可直接转换.同时也可通过置换中心与开发商的商品房绝对换,实现"以小换大以旧换新".其次是以价值为表现形式的延时置换.客户将本人拥有的房屋登记上网进行配对,转让给别人.还有一种是以收购形式间接置换.如果客户急于将旧房变现购置新房,可与置换中心商讨收购价格,再用此款项购房置业.一举数得带给房市的岂止是双赢 以上的营销方式告知我们,推进政策性很强的住房二级市场,同样须要应用市场这只看不见的手,来实现资源的合理配置,只有从供需各方需求的最佳结合点切入,才能达到真正的双赢.从目前一些城市房地产市场变更情形来看,旧房置换对商品房市场冷暖起到了主导作用.对于很多家庭来讲,卖不掉旧房就不能力买新居.所以旧房能否顺利销售就成了影响商品房二级市场冷暖的重要因素.业界人士表现,"房屋银行"的运行投资模式,其精华就是满意了各方都盼望盈利的需求.在这种模式下,房东可按期收取租金,物业有了增值的机会,房钱存入银行又可获得本钱,回报率还是银行储蓄的3倍以上.对承租人而言,既勤俭了中介经费,又能尽快实现住房的梯级消费目标;对国家而言,通过标准市场,增加了税收,房屋以大批的租售吞吐量取得利润;银行通过资金流转获取利润.当然,最大的赢家则是被带旺的住房市场.所以说,"房屋银行"模式将对租赁市场的规范和繁华发生重要的作用.追踪全国35个大中城市的房改良程,大多数省、自治区、直辖市的可售公房发售比例达到了60%左右(福州70%),城镇居民家庭中已有65.8%的家庭领有了自己的住房产权,城镇居民住房以居民自有产权为主、多种产权形式并存的新格式已经形成. 10外销房市场营销 必须对外销房市场认真地进行分析,必要时请一些专门的研究机构进行研究,这在营销过程当中至关重要 外销房市场营销在我国起步较早,发展较快,但从目前存在的一些问题来看,还必须进一步加强营销,除了相干的人才培育和营销研究之外,必须针对市场营销的多少个彼此接洽的环节,即市场分析、懂得需求、制定策略和实行营销. 首先,必须加强外销房的市场分析,这是制定营销规划的基础工作.目前局部外销房销售难题很大程度上与当时市场分析的失误有关.由于外销房的销售对象主要是面向境外消费者,这也给国内的开发商进行市场分析带来艰苦.比方,要分析某一详细外销房楼盘的市场状况,就要了解这一楼盘可能潜在消费者市场的容量、市场供求状况、市场竞争状况、市场环境因素等.然而,在外销房的市场分析中有良多困难,如市场容量的分析,很难了解到有多少潜在的需求.在市场环境分析中,要了解这些消费者所在地区以及国内市场的天然环境、人口环境、经济环境、技术环境、政治环境、法律环境、文化环境等.而由于国度或地区间各方面的差别,对市场分析的掌握不够,由此带来一系列的问题.但是,必须对外销房市场当真地进行分析,必要时请一些专门的研究机构进行研讨,这在营销过程当中至关重要.否则市场剖析的失误带来市场定位的偏失,以及营销进程当中的决议失误,即使是再高超的营销专家对此也可是无能为力了. 其次,加强外销房市场营销,还必须加强对外销房消费者需求特征的研究.需求特征的研究是市场营销的核心和出发点,是制定营销策略和实施营销过程中的重要保障.如何根据市场分析寻找目的市场,正确地研究目标市场花费者的消费特征,了解消费者的详细形象,如谁为...